如何区分商品房预约合同与本约合同

来源：作者 王大鹏

　　在实践中，购房人与开发商双方往往会签署认购、订购、预订等类似协议，但由于种种原因，在履行协议的过程中，双方最终并未签署正式的商品房买卖合同，由此产生了大量纠纷案件。在这些纠纷案件中，双方签署的认购、订购、预订等协议属于商品房预约合同还是商品房本约合同，则往往是案件的争议焦点之一。在本文中，笔者将对此问题进行简要探究。

　　一、商品房预约合同与本约合同的概念区分

　　商品房预约合同，是指购房人与开发商在签订正式的商品房买卖合同之前所签订的一种书面协议，是双方对商品房买卖事宜进行的初步确认，一般表现为商品房认购书、订购书、预订书等，并未对直接影响双方权利义务的重要条款进行最终确定。协议内容一般包括双方当事人基本情况、商品房基本情况、房屋价款、定金数额及支付、签订正式商品房买卖合同的期限等。

　　商品房本约合同，则是指购房人与开发商经过磋商之后所签订的合同，本约合同对商品房买卖的各项事宜进行了最终确定。

　　二、商品房预约合同与本约合同区分的相关法律依据

　　1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

　　2、《商品房销售管理办法》第十六条第二款：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”

　　三、最高人民法院裁判观点

　　在司法实践中，法院如何适用上述法律规定，如何区分认定商品房预约合同与商品房本约合同？笔者选取了两则案例，来透析最高院的裁判思路。

　　（一）认定属于商品房预约合同的案例--（2017）最高法民申575号

　　裁判观点：本案中，曲培顺与天意公司之间并不存在正式的商品房买卖合同关系。《认购商品房协议书》明确约定，订立本协议书后还需签署商品房买卖合同，这表明《认购商品房协议书》是双方当事人为将来订立商品房买卖合同所达成的一种合意，其目的是缔约双方将来参照该意向书订立商品房买卖合同。此外，从内容上看，《认购商品房协议书》欠缺交付使用条件、日期以及办理产权登记有关事宜等《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款。因此，《认购商品房协议书》仅能体现出双方预约的意思表示，即将来通过订立商品房买卖合同以最终明确有关商品房买卖的具体内容，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，本院认定曲培顺与天意公司订立的《认购商品房协议书》属于商品房预约合同，不属于商品房买卖合同。

　　（二）认定属于商品房本约合同的案例--（2016）最高法民申760号

　　裁判观点：双方当事人签订的协议名称虽然为“意购协议书”，但三份《商品房买卖意购协议书》和《补充协议》已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，如当事人名称、姓名，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，解决争议的方法，违约责任等。且出卖人东诚公司已经按照约定收受陈尔聪购房款854万元，占总购房款1413.2万元的大部分，东诚公司也于2011年7月26日将涉案商品房交给陈尔聪使用，陈尔聪对该房屋进行装修，用作婚纱摄影楼对外经营。因此，《商品房买卖意购协议书》和《补充协议》应当认定为商品房买卖合同。

　　四、笔者观点

　　结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，以及上述几则最高人民法院案例的裁判观点来看，笔者认为，判断买卖双方达成的是商品房预约合同还是本约合同，要从协议本身的内容，以及双方具体的履行情况，来综合进行判断。因此，笔者认为，如果能同时满足下列条件，则可以认为买卖双方达成的是商品房本约合同：

　　首先，购房人与开发商签署的认购、订购、预订等协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，如当事人名称，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期等。而且，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条之规定，能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。

　　其次，购房人与开发商已经开始按照认购、订购、预订等协议的约定履行各自义务，开发商已经收受买受人支付的部分或者全部购房款，甚至已经交付部分或者全部房屋。

　　再次，认购、订购、预订等协议具备实际履行条件，不存在法律或者事实上的障碍，如房屋的交付时间、办证时间、面积差异处理、违约责任等直接影响双方权利义务的重要内容的确定不存在法律或者事实上的障碍。

　　反之，如果没有满足以上条件，双方签署的认购、订购、预订等协议仍然属于商品房预约合同，双方的法律关系仍然属于商品房预约合同关系。

　　作者简介

　　王大鹏，律师。专业领域：房地产与建设工程、商事诉讼及仲裁、公司顾问及并购重组。

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